Vakantieverhuurvergunning in Spanje — waarom het belangrijker is dan je denkt
Je hebt de perfecte woning gevonden aan de Costa del Sol. Het terras vangt de avondzon, het strand is tien minuten lopen, en als je er niet bent, kun je het verhuren. Extra inkomen, makkelijk.
Alleen is het niet zo simpel. In Andalusië is het illegaal om je woning aan toeristen te verhuren zonder vergunning — een vivienda con fines turísticos (VFT). En de boetes zijn reëel: tot €150.000 voor herhaalde overtreders.
Deze gids loopt je door alles heen: wat de vergunning is, hoe je die krijgt, en de dingen die de meeste gidsen je niet vertellen.
Wat is een VFT-vergunning?
Een Vivienda con Fines Turísticos (VFT) is de Andalusische regionale vergunning voor korte-termijn toeristische verhuur. Het wordt gereguleerd door Decreet 28/2016 (regelmatig bijgewerkt) en beheerd door de Junta de Andalucía.
De vergunning staat je toe om je woning legaal aan toeristen te verhuren voor verblijven tot twee maanden. Alles langer valt onder de standaard huurwetgeving — met eigen regels.
Wat het dekt
- Complete appartementen of huizen verhuurd aan toeristen
- Korte verblijven (doorgaans minder dan 2 maanden)
- Woningen op platforms als Airbnb, Booking.com, Vrbo
- Zowel hoofdverblijven als tweede woningen
Wat het niet dekt
- Verhuur van individuele kamers in je woning (andere regelgeving)
- Langetermijnverhuur (6+ maanden, LAU-wetgeving)
- Hotels, hostels of B&B's (aparte horecavergunningen)
Technische vereisten — wat je woning nodig heeft
Je woning moet aan specifieke normen voldoen voordat je kunt aanvragen. Dit zijn geen suggesties — het zijn wettelijke vereisten, en inspecteurs controleren.
Verplichte voorzieningen
- Airconditioning in woonruimtes en slaapkamers (ook verwarming voor wintermaanden)
- Warmwatervoorziening
- EHBO-kit
- Toeristeninformatie: lokale alarmnummers, vervoerinfo, nabijgelegen medische centra
- Klachtenformulieren (hojas de reclamaciones) — beschikbaar via Junta de Andalucía website
- Schoon beddengoed en handdoeken bij elke gastwisseling
- Directe ventilatie in alle kamers (ramen die open kunnen)
- Minimaal meubilair: bed, kledingkast, tafel en stoelen in woonruimte
Keukenvereisten
- Koelkast
- Kookplaat
- Basis kookgerei, bestek en servies voor het aantal gasten
- Schoonmaakartikelen
Realiteitscheck: De meeste moderne appartementen aan de Costa del Sol voldoen al aan deze vereisten. Als je woning in de afgelopen 15 jaar is gebouwd, ben je waarschijnlijk al voor 90% klaar. Oudere herenhuizen moeten mogelijk airconditioning toevoegen.
Het aanvraagproces — stap voor stap
Hier worden de meeste gidsen vaag. Wij zijn specifiek.
Stap 1: Bereid je verklaring voor (declaración responsable)
Spanje gebruikt een verantwoordelijke verklaring — je verklaart dat je woning aan alle eisen voldoet, en de Junta geeft je vergunningsnummer af. Ze kunnen later inspecteren. Het formulier is online beschikbaar via het toerismeportaal van de Junta de Andalucía.
Stap 2: Verzamel je documenten
- Ingevuld verklaringsformulier
- Kopie van je NIE en paspoort
- Eigendomsbewijs (nota simple van het Kadaster, kost ~€9 online)
- Kadastrale referentie (referencia catastral)
- Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad of licencia de primera ocupación)
- Bij een VvE: bewijs dat de statuten toeristische verhuur niet verbieden
Stap 3: Dien online in
Dien in via het elektronisch register van de Junta de Andalucía. Je hebt een digitaal certificaat of Cl@ve PIN nodig. Heb je die niet? Een gestoría (administratief agent) kan namens jou indienen voor €200-400.
Stap 4: Ontvang je registratienummer
Als alles in orde is, ontvang je je VFT-registratienummer binnen dagen. Dit nummer moet op elke advertentie staan — Airbnb, Booking.com, je eigen website, overal. Platforms eisen het steeds vaker voordat ze je advertentie publiceren.
Stap 5: Registreer gasten bij de politie
Zodra je begint met verhuren, ben je wettelijk verplicht elke gast te registreren bij de Spaanse politie via het Registro de Viajeros (SES.Hospedajes) systeem. Dit moet binnen 24 uur na check-in. Het is een online proces — vervelend maar niet onderhandelbaar.
Goedkeuring van de VvE en zonebeperkingen
Hier lopen veel aanvragen vast — en hier wordt de lappendeken van regels aan de Costa del Sol duidelijk.
VvE-statuten (estatutos de la comunidad)
Als je woning in een vereniging van eigenaars zit (comunidad de propietarios) — en dat geldt voor de meeste appartementen — kan de vereniging stemmen om toeristische verhuur te beperken of verbieden. Sinds 2019 is een drievijfde meerderheid voldoende om beperkingen op te leggen.
Controleer voor je aanvraag de statuten en recente notulen. Is er een bestaand verbod, dan wordt je aanvraag afgewezen. Wordt het niet genoemd, dan zit je doorgaans goed — maar het is verstandig het onderwerp op de volgende vergadering aan te kaarten.
Zonebeperkingen — Marbella vs Estepona
Marbella introduceerde in 2024 een bestemmingsplan dat nieuwe VFT-vergunningen beperkt in verzadigde gebieden, met name in de oude stad en sommige strandzones. Bestaande vergunningen worden gerespecteerd, maar nieuwe aanvragen kunnen worden afgewezen.
Estepona is soepeler geweest, maar de regels worden strenger. De stad wordt steeds populairder en kan vergelijkbare beperkingen invoeren.
Benahavís, Manilva, Istán — kleinere gemeenten hebben doorgaans minder beperkingen, maar dit kan veranderen. Check altijd bij het plaatselijke gemeentehuis voordat je investeert op basis van verhuurverwachtingen.
De alternatieven — langetermijnverhuur
Als de VFT-vergunning te veel gedoe lijkt — of als je VvE het blokkeert — is langetermijnverhuur het alternatief. Verhuur voor perioden van zes maanden of meer valt onder Spanje's Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en vereist geen speciale vergunning.
De afweging: lagere opbrengst per nacht, maar stabiel inkomen, minder beheer en geen registratiegedoe. Veel eigenaren aan de Costa del Sol verdienen €800-1.500/maand aan langetermijnverhuur, afhankelijk van het gebied. Minder glamoureus dan Airbnb, maar het werkt.
Wat de meeste gidsen je niet vertellen
- Belastingplicht: huurinkomsten worden belast in Spanje (19% voor EU-inwoners op netto-inkomen, 24% voor niet-EU op bruto). Je moet per kwartaal modelo 210 indienen.
- Platforms rapporteren je: Airbnb en Booking.com delen je gegevens met de Spaanse belastingdienst sinds 2024. Er is geen ontkomen aan.
- Verzekering doet ertoe: standaard woonverzekering dekt geen toeristische verhuur. Je hebt specifieke korte-termijn verhuurverzekering nodig (€200-500/jaar).
- Beheerkosten: als je niet lokaal bent, neemt een beheermaatschappij 15-25% van de bruto huurinkomsten. Budget ervoor.
- Seizoensgebondenheid: de Costa del Sol heeft een lang seizoen (maart-oktober) maar wintermaanden kunnen rustig zijn buiten Marbella centrum.
De conclusie
Een vakantieverhuurvergunning in Andalusië is niet moeilijk te krijgen — alleen specifiek. Volg de stappen, controleer je VvE-statuten en wees eerlijk over of je het zelf beheert of iemand inhuurt.
De dagen van ongedwongen, onvergund Airbnb-inkomen aan de Costa del Sol zijn voorbij. Maar voor wie het goed doet, blijft korte-termijn verhuur een van de meest overtuigende redenen om hier te investeren. De zon, de vraag en de levensstijl staan allemaal aan je kant.