Waarom Spanje anders is
Als je een huis hebt gekocht in Nederland, vergeet wat je weet. Het Spaanse aankoopproces volgt zijn eigen logica.
De belangrijkste verschillen: er is geen centrale kadastercontrole voor je een bod doet (dat doe je zelf), de aanbetaling is een bindend contract, en de notaris vertegenwoordigt jou niet — die vertegenwoordigt de staat. Je hebt een eigen advocaat nodig.
Deze gids leidt je door elke stap, van NIE-nummer tot sleuteloverdracht.
Stap 1: Haal je NIE-nummer
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is je buitenlands identificatienummer.
Hoe te verkrijgen: Aanvragen bij het Spaanse consulaat (snelst), of bij de Oficina de Extranjeros in Spanje (2–6 weken).
Documenten: Paspoort, ingevuld EX-15 formulier, reden (aankoop onroerend goed).
Kosten: ~€12.
Tijdlijn: 1–2 weken via consulaat, 2–6 weken in Spanje.
Pro tip: begin hiermee voordat je een woning vindt.
Stap 2: Hypotheek pre-approval
Spaanse banken bieden hypotheken aan niet-ingezetenen — doorgaans 60–70% van de waarde.
Rente (2026): Vast ~3,0–3,5%. Variabel Euribor + 1,0–1,5%.
Looptijd: Tot 25 jaar, maximale leeftijd bij aflossing 70–75.
Inkomen: Hypotheekbetaling mag niet meer dan 30–35% van netto inkomen zijn.
Banken: CaixaBank, Sabadell, Bankinter en UCI zijn het actiefst.
Krijg pre-approval voor je gaat zoeken. Een goede hypotheekadviseur kost €500–€1.000 maar bespaart tijd.
Stap 3: De reserveringsaanbetaling (Arras)
Je gem gevonden? De eerste juridische stap is het contrato de arras — een reserveringscontract met aanbetaling, meestal €3.000–€10.000 of 10% van de prijs.
Wat het betekent: Trekt de koper zich terug, verlies je de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, moet die het dubbele terugbetalen.
Tijdlijn: De arras geeft je 30–60 dagen om financiering te regelen en due diligence af te ronden.
Je advocaat moet controleren: kadaster, openstaande schulden, gemeenschapskosten, bouwvergunningen — voordat je de arras tekent.
Stap 4: Overdracht bij de notaris
De overdracht (escritura de compraventa) vindt plaats bij de Spaanse notaris.
Wat er gebeurt: De notaris leest de akte voor, beide partijen tekenen, het restbedrag wordt overgemaakt en je ontvangt de sleutels.
Na ondertekening: Je advocaat registreert bij het Registro de la Propiedad (1–3 maanden).
De verborgen kosten — budget 10–13% extra
Overdrachtsbelasting (ITP): 7% in Andalusië voor herverkoop.
Nieuwbouw BTW (IVA): 10% + 1,2% zegelrecht (AJD).
Notariskosten: €600–€1.200.
Kadasterkosten: €400–€700.
Advocaat: €1.500–€3.000.
Hypotheekkosten: Taxatie €300–€500, afsluitprovisie 0,5–1%.
Totaal: budget 10–13% bovenop de koopprijs.
Volgende stap: Ontdek onze geselecteerde gems — elk met volledige kostentransparantie.