Dlaczego Hiszpania jest inna
Jeśli kupowałeś nieruchomość w Polsce, zapomnij co wiesz. Hiszpański proces zakupu rządzi się własnymi zasadami.
Kluczowe różnice: nie ma centralnej kontroli rejestru przed złożeniem oferty (robisz to sam), zadatek to wiążąca umowa, a notariusz nie reprezentuje ciebie — reprezentuje państwo. Potrzebujesz własnego prawnika.
Ten przewodnik przeprowadzi cię przez każdy krok, od numeru NIE po odbiór kluczy.
Krok 1: Uzyskaj numer NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) to twój zagraniczny numer identyfikacyjny.
Jak uzyskać: Wniosek w konsulacie hiszpańskim (najszybciej) lub w Oficina de Extranjeros w Hiszpanii (2–6 tygodni).
Dokumenty: Paszport, wypełniony formularz EX-15, powód (zakup nieruchomości).
Koszt: ~€12.
Czas: 1–2 tygodnie z konsulatu, 2–6 tygodni w Hiszpanii.
Wskazówka: zacznij zanim znajdziesz nieruchomość.
Krok 2: Wstępna zgoda na kredyt hipoteczny
Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne nierezydentom — zwykle 60–70% wartości nieruchomości.
Oprocentowanie (2026): Stałe ~3,0–3,5%. Zmienne Euribor + 1,0–1,5%.
Okres: Do 25 lat, maksymalny wiek przy spłacie 70–75.
Wymóg dochodowy: Rata nie powinna przekraczać 30–35% dochodu netto.
Banki: CaixaBank, Sabadell, Bankinter i UCI są najbardziej aktywne.
Uzyskaj wstępną zgodę zanim zaczniesz szukać. Dobry doradca hipoteczny kosztuje €500–€1 000.
Krok 3: Zadatek rezerwacyjny (Arras)
Znalazłeś swoją perełkę? Pierwszy krok prawny to contrato de arras — umowa rezerwacyjna z zadatkiem, zwykle €3 000–€10 000 lub 10% ceny.
Co to oznacza: Jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek. Jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić podwójną kwotę.
Czas: Arras daje ci 30–60 dni na zorganizowanie finansowania i due diligence.
Twój prawnik powinien sprawdzić: rejestr nieruchomości, zaległe długi, opłaty wspólnotowe, pozwolenia budowlane — przed podpisaniem arras.
Krok 4: Finalizacja u notariusza
Dzień finalizacji (escritura de compraventa) odbywa się w kancelarii notarialnej.
Co się dzieje: Notariusz odczytuje akt, obie strony podpisują, pozostałe środki są przelewane i otrzymujesz klucze.
Po podpisaniu: Twój prawnik rejestruje nieruchomość w Registro de la Propiedad (1–3 miesiące).
Ukryte koszty — zaplanuj 10–13% ekstra
Podatek od przeniesienia (ITP): 7% w Andaluzji dla nieruchomości z rynku wtórnego.
VAT za nowe (IVA): 10% + 1,2% opłata skarbowa (AJD).
Opłaty notarialne: €600–€1 200.
Opłaty rejestrowe: €400–€700.
Prawnik: €1 500–€3 000.
Koszty kredytu: Wycena €300–€500, prowizja 0,5–1%.
Łącznie: zaplanuj 10–13% ponad cenę zakupu.
Następny krok: Odkryj nasze wyselekcjonowane gems — każdy z pełną przejrzystością kosztów.